Bostadspriserna och prisbubblan
Från 1997 och fram till slutet av år 2003 var det generellt sett en jämn och likartad prisutveckling i Danmark och Sverige. Priserna för småhus ökade årligen med 5–10 procent, medan priserna för ägarlägenheter steg med 10–15 procent.
I Region Hovedstaden och i Region Sjælland låg ökningstakten på nivå med eller lite högre än den generella ökningen i Danmark och i Skåne låg prisutvecklingen på nivå med den generella svenska ökningen.
I Danmark accelererar prisökningarna från 2004 till 2006 då priset på ett enfamiljshus eller en ägarlägenhet i Köpenhamn ökar med upp till 22 procent. Att avdragsfria realkreditlån samt en flexibel ränteanpassning infördes år 2003 i en tid då korttidsräntan historiskt sett var låg, är bidragande orsaker till de kraftigt stigande bostadspriserna i Danmark. Prisstegringarna var under dessa år högre i Köpenhamn och Region Hovedstaden än i Region Själland och generellt i Danmark.
Sedan dess har priserna fallit så mycket i Köpenhamn jämfört med Malmö att en lägenhet i Malmö nu bara är i genomsnitt 40 procent billigare än den i Köpenhamn. Innan prisfallet var det 70 procent billigare i Malmö. Ett småhus kostade fram till år 2006 i genomsnitt 15 procent mindre i Malmö än i Köpenhamn. Skillnaden ökade under den explosiva prisstegringen i Danmark, men har sedan minskat så pass mycket att priset på ett småhus nu är ca 20 procent lägre i Malmö.
Priset på ett enfamiljshus har hela tiden varit ca 30 procent lägre i Region Själland än i Region Hovedstaden, så prisförhållandena har varit relativt stabila bortsett från några år runt 2006 med en eskalerande prisutveckling i Region Hovedstaden. I förhållande till Region Hovedstaden, så har ett småhus i Skåne kostat ca 40 procent mindre och under åren med den eskalerande prisutvecklingen 50 procent mindre. Nu är priset bara 30 procent lägre. Ett småhus i Malmö var under många år billigare än ett i Region Hovedstaden, men nu verkar denna skillnad ha försvunnit med ett kvadratmeterpris på ca 24 000 SEK.
Prisutvecklingen redovisas utifrån omräknade valutakurser som påverkar prisjämförelserna över landsgränserna och utgör självklart ett av motiven till att man flyttar över Öresund (4). Motiven till att köpa en egenägd bostad väster eller öster om Öresund är många, men förutom själva bostadspriset, så skiljer sig också lånemöjligheter och räntenivån åt i de två länderna.
Att bostadsmarknaden har varit överhettad med en prisbubbla som sprack år 2006 ses tydligt. Priserna kulminerade först för ägarlägenheter under hösten 2006 för att därefter börja sjunka. Detta inträffade först i Köpenhamn och i Region Hovedstaden. Därefter kulminerade priserna i Region Själland våren 2007 och i Malmö samt övriga Skåne på hösten samma år.
På tre år har bostadspriserna i och omkring Köpenhamn fallit med 35 procent och de ligger nu bara lite över nivån vid 2004 års början. Prisfallet är mindre ju längre man kommer från Köpenhamn och därför har prisskillnaden mellan Köpenhamn och Region Själland blivit mindre, särskilt vad gäller ägarlägenheter. I Köpenhamn nådde kvadratmeterpriset för en ägarlägenhet upp på 41 000 SEK under 2:a kvartalet 2006, medan ett enfamiljshus nådde nästan upp på 37 000 SEK under 3:e kvartalet 2006. Tre år senare har nu priserna i Köpenhamn för båda bostadsformerna stabiliserats till ca 30 000 SEK per m2. I Region Själland har kvadratmeterpriset för enfamiljshus fallit senare och är nu nere på 16 000 SEK liksom i Skåne.
- Småhus: Genomsnittligt kvm.pris SEK 1.kvt. 1996-3.kvt.2009.
Källa: Realkreditrådet och Värderingsdata AB
Priserna för egenägda bostäder i Öresundsregionen har fallit extra mycket på den danska sidan av Öresund, medan fallet på den svenska sidan uträknat i SEK är betydligt mindre. Kvadratmeterpriset på en bostadsrätt i Malmö har i svenska kronor räknat t.ex. bara fallit med 6 procent från 3:e kvartalet 2007 till 3:e kvartalet 2009. Om man däremot gör beräkningarna utifrån den lägre svenska kronkursen vid omräkning i danska kronor, så är minskningen istället 16 procent. Tidsserierna som beräknats i SEK är sålunda mer optimistiska än de som anges i DKK och EUR.
- Ägarlägenheter/ Bostadsrätter: Genomsnitligt kvm.pris SEK 1.kvt.1996-3.kvt.2009
Källa: Realkreditrådet och Värderingsdata AB
I Öresundsregionen och vid en jämförelse mellan danska och svenska priser generellt verkar de danska ägarlägenheterna vara relativt dyra. Men jämför man Region Hovedstaden med Stockholms län ser man att ägarlägenheter i båda städerna har samma eller lite högre kvadratmeterpris i förhållande till enfamiljshus. Trots den aktuellt låga svenska kronkursen är kvadratmeterpriset oavsett bostadsform något högre i det svenska huvudstadsområdet än i det danska. Särskilt dyra är ägarlägenheterna i Stockholms stad, där priset per kvadratmeter nästan är 39 000 SEK eller 30 procent högre än i Köpenhamn.
I förhållande till andra europeiska storstäder, så är de egenägda bostäderna i Öresundsregionens stadskärnor relativt billiga. De flesta europeiska storstäderna har visserligen också upplevt ett prisfall, men det har inte varit så dramatiskt som i Köpenhamn där kvadratmeterpriset för tre år sedan låg på över
37 000 SEK.
- Pris per m2 för en egenägd bostad på 120 m2 i stadskärnan 2009
Källa: Global Property Guide 2009
Huruvida Köpenhamns och Malmös, enligt internationella förhållanden, relativt låga bostadspriser, indikerar ett stopp för ytterligare prisfall kan vi inte veta. Antalet köpta egenägda bostäder har minskat konstant under en längre tid och det mycket blygsamma antalet genomförda bostadsköp efter prisbubblan indikerar att skillnaden mellan tillgångs- och efterfrågepriserna. Bostadsköpen har ökat något under det 3:e kvartalet 2009 i Region Hovedstaden, men sjunker fortfarande i Region Själland. I Skåne ökar nu handeln med bostadsrätter igen, medan köp av småhus går tillbaka.
Tillsammans med de något tilltagande bostadsköpen verkar de mycket stora danska prisfallen upphöra under det 3:e kvartalet 2009. I förhållande till kvartalet före är denna utvecklingstendens dock inte helt tydlig. I Danmark förväntas den mycket låga korttidsräntan öka i slutet av 2010. Om detta kombineras med en förväntad fortsatt växande arbetslöshet, så kan priserna på egenägda bostäder lätt falla under 2010. I Sverige förväntas en något mer stabil prisutveckling.
- Kvadratmeterpris 3.kvartal 2009. (SEK)
Källa: Realkreditrådet och Värderingsdata AB
- Antal bostadsförsäljningar i 3.kvt. 2006-2009
Källa: Realkreditrådet och Värderingsdata AB
(4) Hösten 2008 föll den svenska kronan från en stabil kurs i förhållande till den danska kronan på ca 80 kronor till en bottennotering på 67 kronor våren 2009, men från och med sensommaren 2009 har den stabiliserats till ca 72 kronor.
