Boligbyggeriet
I en lang periode fra midten af 1990’erne og frem til 2003 blev der årligt kun opført omkring 5-8.000 boliger (inkl. nedlæggelser) i hele Øresundsregionen. I starten af 1990’erne var boligtilgangen stor i Øresund SE, mens den var ekstremt lav på den danske side af Øresund. Den danske situation var bl.a. et resultat af mange sammenlægninger af meget små boliger i og omkring København, et meget lille boligbyggeri og en del nedlæggelser af utidssvarende boliger i en udvikling som også havde præget 1980’erne.
I 2004 skete der en næsten eksplosiv stigning i det slumrende byggeri i og omkring København, men også generelt i Region Hovedstaden og Region Sjælland kom der vækst i boligbyggeriet. Udviklingen skal ses i sammenhæng med de forbedrede konjunkturer i Danmark, som især var synlige i hovedstaden bl.a. gennem udbygning af havneområderne og bydelen Ørestaden. Nybyggeriets eskalering skal også ses i sammenhæng med periodens opskruede prisprisforventninger, da prisen på ejerboliger fra 2004 til 2006 steg med omkring 40 procent i Region Hovedstaden.
- Boligtilgang i Øresundsregionen 1991-2008
Kilde: Danmarks Statistik og SCB
I Danmark er konjunkturerne vendt siden 2006, efterspørgslen på ejerboliger er faldet dramatisk og mange af den type boliger er enten udlejet eller står ledige. Det gælder også en stor del af det omfattende nybyggeri som derfor i 2009 er blevet yderst beskedent. Udviklingen i boligmarkedet på den danske side af Sundet, har således været præget af en prisboble, som nu er bristet. På den svenske side har udviklingen været langt mere stabil, men her er boligbyggeriet, trods en relativt stor befolkningsfremgang vedvarende meget beskedent. I 2009 skønnes antallet af nye boliger at være faldet til omkring 6-7.000 på den danske side og måske 2-3.000 på den svenske side, hvoraf kun lidt over 1.000 forventes påbegyndt i Stormalmö (1).
Samlet er der siden 2001 kommet henholdsvis 82.000 og 33.000 flere boliger i regionen på den danske og den svenske side af Sundet. Størst antal nye boliger er der kommet til i og omkring København, i Vest- og Sydsjælland og i det Sydvestlige Skåne.
- Boligtilgang 2001-2008
Boligtilgang 2001-2008
I forhold til befolkningstallet er det bemærkelsesværdigt, at der i Øresund SE med en befolkningsvækst på 85.000 i perioden 2001-2008, kun er bygget 33.000 boliger, mens der i Øresund DK med en mere beskeden befolkningsvækst på 76.000 er bygget 82.000 boliger. Den relativt store boligproduktion i Øresund DK skal derfor også ses i sammenhæng med, at antallet af ledige boliger i samme periode er vokset med 31.000 til nu 69.000, hvilket svarer til, at 6 procent af alle boliger nu står ledige. Hyppigheden af ledige boliger ser nogenlunde ens ud over Øresund DK. Den store boligtilgang i Øresund DK indikerer ganske vist et større boligforbrug pr. indbygger, men har også medført at der i sammenhæng med boligprisernes himmelflugt er kommet flere ledige boliger og dermed en afmattet efterspørgsel. Omvendt har væksten i folketallet overalt i Øresund SE været en del højere end væksten i boligbestanden, hvilket antyder at boligforbruget er mindsket og muligvis ikke svarer til det øgede behov.
|
|
Det er den voksne befolkning og dens bosætningsvaner, der i høj grad betinger den demografiske efterspørgsel efter boliger. Derfor er udviklingen i befolkningen i alderen 19-84 år blevet relateret til antallet af boliger helt tilbage til 1980. Udviklingen viser, at der på den danske side er blevet færre voksne pr. bolig især uden for København, dvs. at rummeligheden alt andet lige er blevet lidt større her. I det østlige Skåne er der også en udvikling som i Region Sjælland og Nordsjælland, men for Malmö og det sydvestlige Skåne har der gennem mange år været et svagt faldende boligforbrug pr. voksen.
Boligstørrelsen i regionen er forholdsvis varieret. Gennemsnitsstørrelsen er uændret siden år 2000, men der er blevet flere både forholdsvis store og forholdsvis små boliger.Boligerne i den svenske del af regionen omfatter lidt flere 1 værelsesboliger end i den danske del. I gennemsnit er en bolig i Øresundsregionen på 100 m2 og 3,5 værelser.
Målt på antal værelser er boligerne på den danske side af Sundet en smule større og målt i m2 er de en smule mindre end på den svenske side. I forhold til befolkningens størrelse er der stort set lige mange boliger til rådighed på begge sider af Sundet.
Boligbehovet i fremtiden
De faktorer der har størst betydning for boligefterspørgselen, er befolkningsudviklingen forstået som forandringer i folketal samt alders- og husstandsstrukturen. Men boligpræferencer, indkomster og boligpriser har selvsagt også en væsentlig betydning.
I den danske del af Øresundsregionen er der som udgangspunkt aktuelt 69.000 ledige boliger. Samtidig skønnes det, at der er et potentielt boligbehov på lidt over 100.000 boliger (Se kommentarene til statistikken, til sidst i afsnittet). Den nyeste befolkningsprognose viser, at boligbehovet i de kommende 10 år alt andet lige vil vokse med 32.000 fordelt med 17.000 i Region Hovedstaden og 15.000 i Region Sjælland. I Øresund SE er den forventede vækst på 45.000 flere husstande, hvor af 30.000 i det sydlige Skåne. På den danske side af Sundet er behovet for nye boliger ikke så voldsomt og det hænger sammen med, at der allerede er et stort boligudbud med mange ledige boliger. Problemet er blot, at disse boliger under prisboble perioden har været for dyre, men antagelig nu, til rimeligere priser, vil kunne komme i cirkulation.
I Øresund SE vil væksten i antal husstande være koncentreret til det sydvestlige Skåne omkring Malmö. Set i lyset af den aktuelt meget pressede boligsituation vil et helt stagnerende nybyggeri i Øresund SE på omkring 3.000 boliger, ligesom i 2008 og 2009, ikke være nok til at efterkomme den demografisk baserede efterspørgsel i de kommende år.
- Befolkningen 19-84 år i forhold til boligbestanden
Kilde: Ørestat, Danmarks Statistik og SCB
Der kan rejses en række spørgsmål til den fremtidige udvikling på boligmarkedet. Men en stor udfordring er den rådende mangel på boliger til en rimelig pris, hvad enten det er eje- eller lejeboliger. De store byers offentligt ansatte som f.eks. lærere og sygeplejersker skal kunne bo bynært og til en fornuftig pris. Samtidig kan byfortætning og nye boligers nærhed til arbejdsstederne generere mindre miljø- og CO2 belastning. Også boligernes fleksibilitet mht. formål og indretning er med til at smidiggøre udbuddet i forhold til efterspørgslen fra forskellige befolkningsgrupper, f.eks. unge eller pensionister. Bykvarterers sociale sammenhængskraft kan styrkes gennem blandede ejer- og boligformer. Endelig kræver fremtidens klimatiltag, at nybyggeri skal være energineutralt og at den bestående boligmasse skal efterisoleres og i stigende grad forsynes fra vedvarende energikilder.
Udfordringerne omkring prisdannelsen på boliger beskrives i næste afsnit.
(1) Boverkets indikatorer, oktober 2009.
(2) Se både Assessment and Recommandations, OECD Copenhagen Review 2009 og Bostadsläget i Öresundsregionen, Slutrapport, Länsstyrelsen i Skåne 2009.
